Bagi orang yang tinggal di Surabaya, PT Pakuwon Jati (PWON) sangat terkenal sebagai pemilik mal dan developer properti. Mal-mal yang dimiliki PWON, seperti Pakuwon Mall, Tunjungan Plaza, dan Pakuwon City Mall, menjadi tempat orang-orang Surabaya menghabiskan akhir pekannya.
PT Pakuwon Jati didirikan pada 1982, sehubungan dengan pembangunan Tunjungan Plaza 1 yang kala itu sedang dimulai. Baru pada tahun 2007, PWON memasuki pasar Jakarta melalui akuisisi tanah untuk Gandaria City Superblock.
Sebelum tahun 2020, portofolio PWON hanya terbatas pada area Surabaya dan Jakarta. Tahun 2019, sebanyak 62% pendapatan PWON berasal dari Surabaya dan sisa 38% dari Jakarta. Sejak tahun 2020, PWON baru mulai berani ekspansi ke kota-kota lainnya.
Di tengah kepanikan pasar akibat pandemi COVID-19, PWON mengambil peluang ekspansi ke Yogyakarta dan Solo melalui akuisisi Hartono Mall Yogyakarta (kini Pakuwon Mall Yogyakarta), Marriott Hotel Yogyakarta, dan Hartono Solo Baru (kini Pakuwon Mall Solo Baru) senilai Rp1,36 triliun.
PWON juga mengakuisisi Four Points Kuta, hotel yang memiliki 185 kamar dan terletak di Bali. Akuisisi ini senilai Rp165 miliar. Pada 2023, PWON membeli tanah seluas 12,9 hektar di Semarang dengan nilai Rp302,8 miliar.
Kini, PWON tidak hanya memiliki kehadiran yang kuat di Jakarta dan Surabaya, tetapi juga di Yogyakarta, Solo, Bekasi, Bali, Semarang, Batam, dan yang terbaru, IKN.
Dengan ekspansi seagresif ini dan proyek sebanyak ini, bagaimana prospek pertumbuhan PWON ke depannya? Seberapa material proyek-proyek yang sedang dikembangkan ini? Mari kita bahas!
PWON Dulu vs. PWON Sekarang
Pakuwon mengalami perubahan yang signifikan pada model bisnisnya. Sebelum membahas lebih lanjut, mari kita bedakan 2 segmen yang dimiliki PWON: development dan recurring.
Di industri properti, segmen development yang dijalankan suatu developer properti meliputi penjualan rumah, ruko, apartemen, kantor, dan tanah kavling. Pada segmen ini, developer membeli tanah yang luas agar bisa membangun sebuah kawasan hingga menjual asetnya. Bagi PWON, contoh dari segmen ini adalah penjualan rumah di Pakuwon City dan penjualan apartemen di Kota Kasablanka.
Berbeda dengan segmen development yang menjual aset, segmen recurring menekankan pada sewa aset. Aset yang disewa meliputi mal, ruko, apartemen, hotel, dan kantor. Bagi PWON, contoh dari segmen ini adalah sewa unit di Pakuwon Mall dan penginapan di hotel Sheraton.
Secara natur bisnis, segmen development memiliki perputaran lebih cepat. Namun, segmen recurring memiliki stabilitas yang lebih tinggi dan relatif tidak terlalu terpengaruh terhadap suku bunga.
Hingga 2019, kontribusi development dan recurring terhadap pendapatan selalu 50:50. Pada public expose 2021, manajemen memaparkan bahwa PWON tetap fokus pada keseimbangan antara development dan recurring.
Grafik 1. Breakdown Pendapatan PWON/Sumber: Laporan Keuangan PWON, olahan tim THINK.
Hingga kini, segmen development masih jauh dari pulih sepenuhnya. Di sisi lain, segmen recurring telah pulih sepenuhnya, bahkan telah jauh melebihi level pra-covid. Pendapatan recurring selama 9M24 (Rp3,8 triliun) saja telah melebihi full-year 2019 (Rp3,7 triliun).
Dapat kita lihat bahwa sejak krisis COVID-19, fokus PWON telah berubah dari 50:50 menjadi lebih fokus pada recurring revenue. Pada 9M24, kontribusi recurring telah mencapai 79% terhadap total pendapatan, sedangkan development hanya sebesar 21%.
Kontribusi segmen recurring yang semakin kuat sehubungan dengan ekspansi dan akuisisi yang telah dilakukan PWON. Selain mengakuisisi mal dan hotel, PWON juga membuka cabang di wilayah-wilayah baru, seperti Bekasi, Semarang, Batam, dan IKN.
Dengan banyaknya ekspansi yang sedang digarap, apakah PWON akan bertumbuh dengan kencang? Seberapa material ekspansi ini terhadap PWON?
Proyek 2024 - 2026
Baru-baru ini, tepatnya pada 23 Oktober 2024, grand opening Pakuwon City Mall (PCM) 3 resmi dilaksanakan. Pembukaan ini merupakan extension yang menambah portofolio mal di Surabaya Timur. Selain itu, PWON juga sedang dalam tahap pembangunan hotel Aloft (bintang 4) yang akan langsung menyambung ke PCM, namun baru akan selesai pada 2026.
Extension PCM 3 yang baru buka memiliki luas net leasable area (NLA) sebesar 2 ha. Meski baru dibuka, PCM 3 sudah memiliki occupancy rate 99%. Artinya, 99% dari luas yang dapat disewakan sudah tersewa.
Apabila digabung dengan PCM 1 dan PCM 2, total NLA naik menjadi 5 ha. Menurut manajemen, PWON sudah bersiap dalam pembangunan PCM 4, extension yang akan menjadi yang terbesar dengan tambahan NLA 4 ha. Saat PCM 4 ini sudah jadi, total NLA dari keempat mal ini akan menjadi 9 ha.
Sebagai investor, saat kita harus menganalisis dampak dari ekspansi yang sedang digarap perusahaan agar memiliki gambaran mengenai seberapa besar pertumbuhan ke depannya. Investor yang baik harus peka dan mampu membedakan ekspansi mana yang material dan ekspansi mana yang tidak material.
Sayangnya, PWON tidak membedah kinerja yang dihasilkan dari masing-masing mal maupun hotel. Namun, hal itu bukan berarti kita tidak bisa mengetahui seberapa berdampak sebuah ekspansi yang dilakukan. Meski tidak 100% akurat, kita bisa menebak-nebak kinerja yang dihasilkan.
“It’s better to be roughly right than precisely wrong” – Warren Buffett –
Dengan mengetahui NLA, occupancy rate, dan menebak-nebak rate sewa, kita bisa mengestimasi pendapatan dari mal. Untuk hotel, kita bisa mengalikan jumlah kamar dengan RevPAR dan menambahkan dengan pendapatan meeting, incentives, conferences, and exhibitions (MICE).
Menurut estimasi saya, tambahan NLA sebanyak 2 ha akibat selesainya PCM 3 dan 99% occupancy rate akan menambah pendapatan sebesar Rp48 miliar dan gross profit sebesar Rp27 miliar. Hotel Aloft yang memiliki 216 kamar akan menambah pendapatan sebesar Rp88 miliar (asumsi RevPAR Rp700.000) dan gross profit Rp40 miliar.
Secara gabungan, extension PCM 3 dan hotel Aloft akan menambah pendapatan Rp137 miliar (2,2% pendapatan PWON) dan gross profit Rp66 miliar (1,9% gross profit PWON).
Selain Surabaya dan Jakarta, PWON telah lama mempersiapkan superblock Bekasi. Pada 2012, PWON mengakuisisi tanah di Bekasi. Pandemi COVID-19 sempat menghambat pembangunan, namun pada 2021 pembangunan jalan kembali.
Superblock Bekasi terletak di sebelah jalan tol yang besar dan walking distance 400 meter dari LRT Bekasi – Jakarta. PWON resmi menambah portofolio di Bekasi melalui grand opening mal dengan NLA 4,3 ha pada November ini dan akan meresmikan Four Points (252 kamar) dan Fairfield (132 kamar) dengan total 384 kamar pada 2025 mendatang. Superblock Bekasi juga akan ada apartemen dengan total gross saleable area (GSA) 10 ha, 5 ha di antaranya sedang dalam tahap akhir dan akan mulai serah terima pada 2024 ini.
Proyek Bekasi ini lebih besar dari extension PCM yang sudah dibahas sebelumnya. Mal dan hotel di Bekasi akan menambah recurring revenue Rp328 miliar (5,3% pendapatan) dan gross profit Rp164 miliar (4,8% gross profit).
Secara gabungan, proyek extension PCM 3 dan Bekasi akan menambah recurring revenue Rp376 miliar (6% pendapatan PWON) dan gross profit Rp191 miliar (5,6% gross profit PWON) pada tahun 2025 mendatang. Hotel Aloft di PCM 3 juga akan menambah 1,4% pendapatan PWON pada 2026.
Grafik 2. Estimasi Revenue dan Gross Profit Proyek 2024 - 2026.
Sumber: Results Presentation, olahan tim THINK.
Proyek 2027 dan Seterusnya
PWON masih memiliki beberapa proyek jangka panjang yang cukup material.
PWON sedang membangun dua hotel bintang 5 dengan total 560 kamar, serta extension di Kota Kasablanka (Phase 4) dengan tambahan NLA 4,2 ha dan kondominium dengan GSA 11,1 ha. Proyek Kota Kasablanka ini cukup besar karena dapat menambah recurring revenue sebesar Rp558 miliar (9% revenue PWON) dan gross profit Rp274 miliar (8% gross profit PWON) mulai 2028 - 2029.
PWON akan ditambah extension mal 1,2 ha dan kantor (NLA 1,75 ha dan GSA 1,75 ha) di Gandaria City. Proyek ini menambah recurring revenue sebesar Rp101 miliar dan gross profit Rp56 miliar mulai 2028 - 2030.
Proyek Semarang yang baru akan selesai pada 2028 - 2030 meliputi mal 9 ha dan hotel 260 kamar yang akan menambah recurring revenue Rp344 miliar dan gross profit Rp179 miliar.
Selanjutnya, masih ada pembangunan mal 7,8 ha, 2 hotel dengan 506 kamar, dan 1 serviced apartment dengan 161 kamar di Batam akan selesai pada 2029 - 2031. Proyek ini akan menambah recurring revenue Rp479 miliar dan gross profit Rp236 miliar.
Kesimpulan
PWON sedang menggarap proyek yang tersebar di kota-kota besar di Indonesia.
Grafik 3. Estimasi Revenue dan Gross Profit Proyek 2024 - 2026 dan 2027 - 2031.
Sumber: Results Presentation, olahan tim THINK.
Hingga 2026, PWON akan menerima tambahan recurring revenue Rp464 miliar (7,5% pendapatan) dan gross profit Rp231 miliar (6,8% gross profit).
Mulai 2027 dst., PWON akan meresmikan banyak proyek besar yang akan menambah recurring revenue Rp1,7 triliun (27,6% pendapatan) dan gross profit Rp848 miliar (24,9% gross profit).
Secara gabungan, tambahan recurring revenue sebanyak Rp2,2 triliun (35,1% pendapatan) dan gross profit Rp1,1 triliun (31,7% gross profit).
Saat ini, recurring revenue PWON sebesar Rp4,7 triliun. Artinya, proyek-proyek yang sedang digarap PWON akan menambah recurring revenue sebesar hampir 50% menjadi Rp6,7 triliun.
Perlu diingat, perhitungan yang sudah dibahas hanya mengenai pertumbuhan segmen recurring dan belum menghitung development revenue. Untuk growth segmen development sendiri bisa dilihat lebih detail di M2M PWON.
*Tulisan dalam artikel ini disajikan hanya untuk tujuan informasi dan bukan merupakan kesimpulan atau rekomendasi saran investasi apa pun.
