Bagi orang yang tinggal atau bekerja di Jakarta dan sekitarnya, nama Pantai Indah Kapuk (PIK) sudah tidak asing. Mulai dari pengembangannya yang agresif, pulau reklamasi, dan supercar-nya, PIK identik sebagai wilayah mewah yang banyak berisi orang kaya.

PIK dikembangkan oleh Agung Sedayu Group dan Salim Group. Beberapa tahun yang lalu, tanah di PIK dimasukkan ke PANI melalui backdoor listing. Selama beberapa tahun terakhir, harga saham PANI telah meningkat secara sangat signifikan.

Belakangan ini, PT Bangun Kosambi Sukses Tbk, anak usaha PANI, mengumumkan akan IPO dengan kode saham CBDK. Sebagai developer kawasan PIK 2, apakah CBDK akan memiliki nasib yang serupa dengan PANI?

Mari kita bahas!

Belum lama ini, THINK mengadakan THINK Class yang membahas IPO CBDK. Analisis CBDK dibawakan oleh Samuel Patrick, Head of Investment di THINK. Data dan insight artikel ini banyak diambil dari THINK Class yang dibawakan Samuel.

CBDK: Developer Proyek Strategis Nasional (PSN)

PT Bangun Kosambi Sukses Tbk akan melantai di Bursa Efek Indonesia pada 13 Januari 2025 mendatang dengan menawarkan 566.894.500 saham, sekitar 10% dari saham beredar dengan harga penawaran Rp3.000 - Rp4.060.

Dengan harga penawaran tersebut, CBDK akan meraih pendanaan di antara Rp1,7 - 2,3 triliun tergantung dengan hasil finalisasi harga IPO. Dengan demikian, market cap CBDK sekitar Rp17 - 23 triliun.

CBDK adalah anak perusahaan dari PANI yang fokus pada kawasan PIK 2. Lokasi dari kawasan PIK 2 dapat dilihat di gambar berikut.

Kawasan PIK 2 berdiri di atas lahan 2.650 ha. Angka ini belum termasuk pulau reklamasi Ebony Island (sekitar 100 ha), Golf Island (303 ha), dan PIK lama (1.160 ha). Dalam skala gabungan, kawasan PIK mencapai lebih dari 4.000 ha. Agar Anda bisa membayangkan, luas Kota Yogyakarta hanya sebesar 3.250 ha.

Kawasan PIK 1 dan 2 membentang di 2 kota dan provinsi. PIK 1 (wilayah sekitaran PIK Avenue) terletak di Jakarta Utara (DKI Jakarta), sedangkan PIK 2 terletak di Tangerang (Banten). Kawasan ini berdekatan dengan Bandara Internasional Soekarno-Hatta dan jalan tol yang menghubungkan ke pusat kota Jakarta.

Meski berada dalam satu grup yang sama, kawasan PIK dikelola oleh PT yang berbeda-beda. Lalu, kawasan manakah yang dikelola oleh CBDK dan anak perusahaannya?

PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK) memiliki beberapa anak usaha dengan porsi kepemilikan yang berbeda-beda.

Kawasan yang dikelola oleh BKS dan anak usahanya diwarnai hijau. Kawasan yang langsung dikelola BKS berada di PIK 2 (daerah Pasir Putih), sedangkan daerah di ujung kiri atas dikelola oleh anak perusahaan BKS.

Saat ini, mayoritas lahan tersebut sudah memiliki jalan besar, namun masih berupa tanah kosong. Untungnya, tidak ada pemukiman warga di wilayah tersebut sehingga memudahkan CBDK untuk melanjutkan pembangunan. Kini, terdapat beberapa cluster yang sudah mulai dibangun, khususnya di PT MAS dan PT BKS.

Meski landbank di tabel sebelumnya sudah memperhitungkan porsi kepemilikan CBDK terhadap anak usahanya, tabel tersebut belum memperhitungkan bagian landbank yang tidak bisa dijual.

Dalam sebuah pembangunan kawasan properti, tidak semua landbank bisa dijual. Terdapat sebagian lahan yang harus digunakan untuk fasos (fasilitas sosial) dan fasum (fasilitas umum). Di sini, fasos mencakup jalan, angkutan umum, jembatan, dan fasilitas lainnya. Sementara fasum meliputi klinik, pasar, tempat ibadah, sekolah, toilet umum, taman terbuka hijau, dan masih banyak lagi.

Adapun dari 535 ha tanah yang menjadi hak CBDK, kami asumsikan sekitar 60% atau sekitar 321 ha yang bisa dijual. Tanah 125 ha yang secara langsung dimiliki CBDK adalah tanah di daerah Kosambi (dekat tempat rekreasi bertema pantai: Aloha Pasir Putih). Saat ini, harga tanah di daerah tersebut sekitar Rp32 - 40 juta. 

Perhitungan tersebut bahkan merupakan estimasi dengan asumsi CBDK menjual tanah kavling. Apabila CBDK mengolah tanah tersebut menjadi rumah, keuntungan setiap meter persegi dapat naik lebih tinggi lagi.

Perhitungan di atas juga belum menghitungkan sisa tanah yang dimiliki oleh PT MAS, PT CGIC, dan PT CKI. Tanpa menghitung tanah tersebut pun, figur sudah lebih besar dari market cap IPO CBDK yang sekitar Rp17 - 23 triliun.

Namun, jangan lupa bahwa figur tersebut bukanlah uang yang akan langsung diterima CBDK dalam waktu dekat. Dari konstruksi hingga serah terima, pembangunan sebuah rumah membutuhkan waktu bertahun-tahun. Pembangunan suatu kawasan besar bahkan membutuhkan waktu yang jauh lebih lama.

Figur tersebut juga belum menghitungkan biaya-biaya lain, seperti biaya pematangan lahan, konstruksi bangunan, biaya operasional, pajak, dan lainnya.

Selain itu, perlu diingat bahwa PIK 2, khususnya kawasan extension, lokasinya sangat jauh dari pusat kota. Tidak bisa dipungkiri bahwa meski banyak orang kaya tinggal di PIK maupun Tangerang, sebagian besar dari mereka masih bekerja di daerah Sudirman.

Jika dihitung, jarak antara PIK 2 extension ke Sudirman sekitar 30 - 40 km. Perjalanan tersebut bisa memakan waktu berjam-jam, khususnya pada saat rush hour. Sayangnya, kawasan PIK 2 masih sangat minim transportasi publik yang dapat memfasilitasi perjalanan ke pusat kota. Tersedia Transjakarta, namun armadanya dan jadwal perjalanannya masih terbatas.

Jadi bagaimana? Apakah CBDK menjadi IPO yang menarik untuk para investor?

Untuk dapat menemukan insight yang bisa membantu pengambilan keputusan, investor harus melakukan perhitungan dan analisis lebih mendalam perihal CBDK. Untungnya, Anda bisa pelajari selengkapnya analisis emiten tersebut dengan menonton THINK Class CBDK yang tersedia khusus untuk member THINK. Di dalamnya THINK bahkan sudah membahas detail kalkulasi yang diperlukan untuk menentukan valuasi CBDK itu sendiri.

Silakan join Full Program Membership THINK sebelum memasuki tahun 2025 untuk menikmati benefit dan package menarik.

*Tulisan dalam artikel ini disajikan hanya untuk tujuan informasi dan bukan merupakan kesimpulan atau rekomendasi saran investasi apa pun.